京东房产战略曝光：定位服务平台，五年内流量、交易量剑指双第一

原标题：京东房产战略曝光：定位服务平台，五年内流量、交易量剑指双第一

文|全天候科技 白金蕾 安心

10月24日，京东在京召开新闻发布会，正式宣布进军房地产市场。

目前，京东商城房产频道已经正式上线，京东方面称，目前已经有82家开发商和35家服务商入驻，涉及2027个项目，覆盖超过20个城市。

今年7月底，原搜狐网副总裁、搜狐焦点总经理曾伏虎到京东房地产部走马上任，担任总经理，开始招兵买马，组建京东的房地产部门。曾伏虎首次袒露了3月来的心声：“ 快！在京东的工作节奏明显快了很多，明显的项目节点，一个挨着一个，节奏快这就是电商的节奏，我觉得好的公司都是这种节奏。 ”

据媒体报道，今年8月，京东以38.5亿元拿下北京亦庄经济开发区一块商业用地；9月份，京东又宣布投资300亿元在东莞市凤岗镇建设“京东•都市人工智能产业新城”。根据京东的财报显示，截至2016年底，京东已在全国15个城市拿下390万平方米土地，合5850亩。

由于在土地市场上频繁出手，外界对于京东进军房地产存在种种猜测。全天候科技此前也曾对此做过报道（独家 | 京东要搞房地产了！刘强东打算怎么做？）。

在今天的发布会上，京东对于“买地盖房子”的传言予以公开否认。 那么，京东的房产业务具体怎么做，为何要在现在的时间点布局房产市场，以及京东房产业务未来目标是什么？京东今日也正式给出了答案。

京东集团副总裁、京东商城居家生活事业部总裁辛利军致辞

京东房产业务怎么做？

京东房地产部总经理曾伏虎明确表示，京东房产的定位是大地产时代的服务平台。“新房、二手房、租赁房这些业务我们都会覆盖，目前一期上线的是新房业务，二手房和租赁业务会陆续上线。”曾伏虎说。

在这个服务平台上强调的是连接、赋能和定制，“建立链接可以很好的帮助房地产商完成获客，而赋能和反向定制解决的正是运营的难点”，上线后的京东房产将覆盖住宅、商业地产、特色地产等市场。

所谓“连接”，曾伏虎解释说，京东建立起的“连接”绝非简单的信息告知，而是通过整合京东营销、服务、供应链等能力，为购房者打造的一站式体验。

目前，京东房产已在京东商城上线，消费者可以通过京东看到到众多开发商推出的房源。但京东强调，这只是“连接”的冰山一角。借助京东的平台，京东房产将促使开发商与消费者间建立起站内站外，线上、线下的全渠道连接，“我们也会有一些深度介入的项目、会有一些服务的功能。”

“这将使房地产商摆脱之前的营销竞争，转向服务供应链竞争，提升开发商新的竞争力”，曾伏虎说，与京东房产合作的项目在与其他项目竞争时，获得的额外价值将是服务于购房者的全周期的服务。

其次，京东房产将通过京东的平台能力为开发商赋能。今年双11，京东与腾讯联手推出“京腾无界零售解决方案”，把包括微信在内的十几个腾讯系产品入口和商家后台打通，所有商家将获得巨大的流量支持、营销解决方案和“天地一体”式的库存与物流。这个无界零售解决方案也将应用到京东房产领域，商业地产作为线下实体服务的承接方，可以对接到这个解决方案中，共享京东的招商资源、会员管理体系以及创新体验。同时，京东的无人便利店、无人超市等众多零售新模式也将在商业地产项目中落地，驱动商业地产在零售模式上的创新升级。

就“定制”来说，京东将利用自己电商业务中积累的消费者大数据，预判消费者未来的消费新需求、新趋势，并围绕商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产、海外地产等领域搭建专属团队，与开发商、代理商进行深度合作定制，开发品类爆款。

京东透露，在其房产平台上，将存在开发商、代理商、京东房产三种角色，形成三种合作模式：开发商与京东直接合作，形成品牌直营合作模式；代理商与京东合作，形成京东联营模式；开发商、代理商、京东共同打造多方联营模式。

京东进军房地产的机会来了？

近期，十九大对住宅地产未来的发展给出了基调：“房是用来住的，不是用来炒的。”京东集团副总裁、京东商城居家生活事业部总裁辛利军表示，通过对房地产行业政策环境、市场现状、经营模式的观察，京东得出的判断是：住宅已经进入租赁时代，商业地产功能变迁，特色地产将出现爆品，一个以运营为核心竞争力的大地产时代已然到来。

京东认为，无论住宅还是商业地产，租赁业务的运营对于开发商来说都并非易事，这恰恰是京东进军房产市场的机会。

今年9月初，在一场地产圈的交流活动中，曾伏虎就曾阐述过京东布局房地产电商的“三张牌”——流量、交易工具与上下游供应链。

其中，流量是线上平台碾压传统房产销售模式的“王牌令箭”。京东2017第二季度财报显示，截至2017年6月30日，京东过去12个月的活跃用户数为2.583亿，同比增长37%。目前，京东活跃用户规模约为阿里的1/2，但后者增速只有5-10%左右。业内认为，京东未来的用户流量还有增长空间。

另外，2015年以来，京东连续与腾讯、今日头条、百度展开“京腾计划”、“京条计划”及日前的“京度计划”。这些都将成为京东房产项目的流量源。

此外，曾伏虎表示，京东的交易和支付工具，以及京东白条，“基本上能想得到的金融工具都能拿出来”；在上、下游，京东有十几万供应商和100多万客户，涉及家电、装修等与房产有关的消费，京东也因此有了一手的线上交易数据，这些都将成为京东做房产业务的杀手锏。

京东房地产业务负责人曾伏虎介绍京东房地产业务

在被问及是否与传统房产中介企业进行争夺时，曾伏虎称，京东地产是做大蛋糕不是分这个蛋糕。他认为传统房产中介最大的优势是拥有十几万人的经纪人团队，并在房地产行业中深耕十多年，是典型的从线下打线上。京东房产则是从线上到线下的发力方向。

“京东是在做平台的，利用我们在产品、技术、用户、等方面的优势，从线上到线下来切入这个市场。我们把直接拥有房源的开发商引进平台来，产生房源与用户的连接；我们把同样拥有良好服务能力的经纪公司引到我们平台上来，来帮助购房用户得到更好的服务。我们还能引入像商业机构、服务机构，为商业地产服务，这些就是平台的优势，而且，是符合未来我们所遇见的大地产时代的优势，”曾伏虎告诉全天候科技。

5年内成流量、线上交易量双料冠军？

京东宣称，房产业务的目标是：未来5年内成为流量、线上交易量双料冠军。除此，据全天候科技此前了解，京东商城上线房产品类，还有扩品类和增利润的诉求。

2017年上半年，京东在3C家电线上销售的市场份额已经达到61.3%，在这一品类上，京东已坐稳全渠道最大零售商的地。据京东内部一位核心人士透露，京东要做全品类电商，汽车、房地产是其绕不开的巨大市场。

房产品类的吸引力还在于其远超3C品类的毛利率。一位券商海外分析师对全天候科技表示，在零售电商中，电脑、手机等3C产品的毛利率均在个位数，而根据有关机构统计的房地产企业盈利数据，2016年内房股企业的平均毛利率、净利润率分别达27.6%、12.4%。

不过，对于京东的房产战略，业界也有质疑之声。此前BAT也曾大力尝试进军房产市场，但到目前为止，均谈不上成功；从2014年开始，京东也曾经尝试过住宅众筹等业务，但成效不彰。

中原地产首席分析师张大伟表示，对于房地产行业来说，供需结构没有变化，包括租赁行业，目前各种资本都在期望摸索出一个轻资产模式，但到目前为止还没有出现成功的苗头。